Investissement immobilier à Berlin |
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Charges communes = frais de communauté =
le syndic: « Hausgeld »
Que comprennent les charges
communes ?
Définition de Hausgeld = charges de service, frais
d´entretien, charges du syndic
Si vous possédez un
appartement en Allemagne, vous payez une redevance mensuelle qui inclut
:
des charges communales telles que l'éclairage (entrée,
escalier), dépenses pour l'ascenseur, l'électricité,
conciergerie, voirie, collecte et traitement des ordures, nettoyage de
l'immeuble et des escaliers, déblaiement de la neige, nettoyage
général, assurance immobilière, évacuation des eaux
usées, eau froide et cotisation de gestion envers le fonds
d'amortissement communautaire.
Celles-ci sont appelées «
charges à froid » ou « coûts d'exploitation
à froid ».
Ensuite vous avez les « coûts
à chaud » qui sont le chauffage et l'eau chaude.
Ceux-ci constituent le poste le plus élevé du
«Wohngeld».
Qui paie les frais de communauté -
le propriétaire ou le locataire ?
En termes
généraux, les locataires paient approximativement 75% des
charges.
Les postes que le locataire ne paie pas sont la redevance de
gestion immobilière, l'entretien mineur de l'immeuble et la contribution
envers le fonds d'amortissement communautaire.
Calculs des frais de communauté
(chiffres approximatifs)
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2.50 €/m² |
chauffage, eau chaude, eau froide, ascenseur, l'électricité,
conciergerie, voirie, collecte et traitement des ordures, nettoyage de
l'immeuble et des escaliers, déblaiement de la neige, nettoyage
général, assurance immobilière, évacuation des eaux
usées, etc... |
locataire |
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0.90 €/m² |
contribution envers le fonds de réserves de la communauté
(syndic) d'environ 0.50€ à 0.70€/m² et entretien mineur
de l'immeuble 0.20€/m² |
propriétaire |
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25 € |
gestion immobilière |
propriétaire |
En termes généraux, ceci se traduit par 70% locataire et
30% propriétaire.
C´est-à-dire, pour un appartement
d´environ 50m², vous aurez environ de 170-200€ de frais de
communauté.
Si l´appartement est vide ou utilisé
partiellement, vous devriez être remboursé(e) d´une partie
de vos frais estimés de chauffage et d´eau chaude/froide.
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Les locataires paient un loyer de base (aussi «
loyer à froid ») plus un prépaiement pour les charges
communes (chauffage/eau,etc..).
L'administration immobilière
relève les compteurs sur une base annuelle, puis sort une facture
adaptée sur laquelle figure les relevés complets du compteur.
Relevé de compteur: compteurs individuels pour votre
consommation (comme locataire) d'eau chaude et d'eau chaude et chaque radiateur
a aussi un compteur séparé. Chaque appartement tend à
avoir des compteurs individuels pour l'eau froide et l'eau chaude et le
chauffage. Chaque compteur possède un numéro spécifique
qui est propre à ce compteur afin d'éviter toute confusion. Si le
locataire a payé trop sur l'année, il sera remboursé. S'il
n'a pas assez payé, il y aura un réajustement sur la prochaine
facture.
Calcul rendement locatif
Une formule
simple: loyer de base x 12 mois divisé par prix d´achat
La
loi locatif prévoit une augmentation maximum du loyer de 20% sur 3
ans en fonction du "Mietspiegel" (barème de loyer) pour les
contrats déjà en vigueur.
Pour les contrats neufs, vous avez
pleine liberté de fixer le prix de location.
Fonds
d'amortissement communautaire = Compte d´épargne de la
Communauté
Il est important qu'une copropriété
soit bien gérée et par conséquence une contribution
mensuelle au fonds d'amortissement communautaire (appelé
"Rücklagen" ou "Instandhaltungsrücklagen") doit être faite.
Elle n´est pas considérée comme une
"dépense" car l´argent est mis sur un compte
d´épargne de la copropriété, à laquelle vous
appartenez en partie en fonction de votre contribution.
Cet argent est
utilisé lorsque des remises à neuf importantes ou des
rénovations sont nécessaires.
Déduire la contribution
pour le fonds d'amortissement communautaire des calculs du rendement locatif
serait une erreur: Tôt ou tard, vous devrez dépenser cet argent
dans la rénovation, peu importe si vous possédez l'immeuble
entier ou un simple appartement. Au lieu d'avoir à payer une somme
globale sur une année et rien l'année d'après, cette
contribution aide à étaler les paiements.
Cela protège
aussi les propriétaires des copropriétaires insolvables.
Qu'arriverait-il si pendant l'année 2010 vous décidez que vous
avez besoin d'une réparation importante et qu'un propriétaire
à ce moment, accidentellement, n´a pas les moyens?
Les
contributions mensuelles assurent que les dépenses sont
étalées équitablement parmi tous les
copropriétaires.
La contribution au fonds d'amortissement
communautaire n'affecte donc pas votre rendement à long terme tant
que vous maintenez l'immeuble dans un bon état qui se
reflétera sur le prix de vente si vous décidez de vendre la
propriété.
La seule position qui affecte votre rendement
à long terme est le coût de la gestion immobilière.
Gestion facile :
Avoir un appartement locatif
géré est d´une grande facilité: cela ne coûte
pas cher et cela vous permet de vous "faire oublier" de toute gestion. Vous
n'avez besoin de rien faire sauf d'attendre vos paiements mensuels (charges
locatives) qui sont crédités sur votre compte en banque par
l'agent de gestion.
Si vous utilisez vous-même le logement, tout ce
que vous devez faire c'est d'émettre un ordre permanent de votre compte
en banque.
Posséder et gérer une
propriété en Allemagne est très facile. Si vous souhaitez,
nous vous proposons la gestion complète de l'immeuble. C'est une
opération dénuée de tracas et sans intervention de votre
part. |
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